Sector inmobiliario y construcción crecen, pero se estancan por informalidad

En el encuentro internacional participaron 15 expositores de cuatro países. Varios coincidieron en que las normativas congelan y asfixian al sector inmobiliario y plantearon otras perspectivas para salir de la informalidad. El próximo evento será en la ciudad del Cuzco Perú en el 2021.

Miradas ocultas de la ciudad, revitalización patrimonial, desarrollo urbano, cómo ocupar las ciudades, intervenciones urbanas, desarrollo de proyectos BIM, cuáles son y serán las nuevas reglas del negocio inmobiliario, de la informalidad a la formalidad y cómo mejorar la ciudad, fueron algunos temas abordados en el Séptimo Encuentro Inmobiliario Internacional, denominado “Las ciudades invisibles” con la participación de ingenieros, arquitectos, inversionistas y empresarios del sector inmobiliario.

El evento, organizado por la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz) en coordinación con las cámaras nacionales de Perú, Chile y Argentina, convocó también a representantes de cámaras nacionales de la construcción, y desarrolladores inmobiliarios de la industria inmobiliaria y de la construcción.

En las tres jornadas los expertos y académicos invitados, expusieron temas interesantes y participaron en paneles de preguntas, coincidiendo que hace falta una mayor integración social y urbana y que no solo cambian las ciudades, también los ciudadanos y que hay nuevas formas de vivir con intervenciones urbanas, tecnología, coworking y el desafío de salir de la informalidad.

Las perspectivas del sector inmobiliario aún son positivas, porque la demanda de casas, viviendas y departamentos es muy fuerte a nivel Latinoamérica, el mercado está sólido y los expertos en el tema saben que el proceso de urbanización tiene una fuerte vinculación con el desarrollo social y económico de un país y por eso urge un sistema de permisos, que sea ágil, eficiente, entendible, uniforme y transparente.

De la informalidad a la formalidad

El académico y abogado Juan Guillermo García, en su disertación de la informalidad a la formalidad dio a conocer que la extra-legalidad predial urbana, se define como aquella situación en la que los ocupantes de predios destinados a usos urbanos no cumplen con una o más formalidades necesarias para contar con un derecho de propiedad reconocido por el ordenamiento jurídico de un país; y, como consecuencia de ello, dicho activo inmobiliario no pueda ser utilizado de manera amplia en el mercado legal.

La extra-legalidad predial urbana es reconocida en los países latinoamericanos con distintos nombres como villa, favela, asentamientos irregulares, barrios, comunidades o incluso campamentos y se originan por ocupación del predio por invasión, construcción sin licencia, irregularidad, asignación de usos al suelo o transferencias no inscritas en los Registros Públicos.

Mencionó que la invasión o toma de tierras masivas o progresivas se presenta en terrenos del estado, terrenos privados, tierras de poblaciones indígenas, áreas de protección natural, protección arqueológica o zonas clasificadas como de alto riesgo.

En muchos casos se construyen en áreas no permitidas, vulnerando estándares técnicos como el ancho de vías, veredas, accesos y sin dotación de energía eléctrica, agua potable y alcantarillado. “Las construcciones irregulares son realizadas sin licencias, para usos diferentes a los asignados en los planes urbanos con dotación de servicios básicos clandestinos o alterados”.

García propuso crear una normativa que recoja las diferentes formas de ocupación extralegal y permita la formalización mediante procesos simples pero públicos y seguros, sin establecer restricciones para el acceso a la formalidad.

¿Qué hacer para salir de la informalidad?

Todos los países latinoamericanos tienen el mismo problema, tendríamos que crear una suficiente oferta, porque nadie quiere invadir, nadie quiere ser ilegal o invadir, los sistemas legales nuestros hacen muy difícil acceder al suelo o a la vivienda, el gobierno tendría que ser más agresivo, para darle una solución, una normativa, no se puede formalizar eternamente, hay que darle un basta, respondió el especialista en Derechos Reales a CIMIENTOS.

Mencionó que si la gente migra del campo a la ciudad, y no tiene una alternativa se moverá siempre en el sector informal, el Estado debe contribuir, el acceso al crédito es otro problema, el precio, la calidad, son varios factores que influyen para vencer este “cáncer”. Dentro del mercado inmobiliario, lo invisible es el sector informal, que muchas veces el Estado no piensa en el gran problema, es invisible para él, pero todos lo vemos, hay miles de viviendas, y es como si no existiera, hacen invisible algo que es visible para todos”, lamentó.

García, recomendó dar una mayor oferta de terreno y de vivienda de interés social a gran escala.

Normativa que asfixia

A su turno Cristóbal Prado, habló sobre la Normativa que congela y asfixia al sector. Señaló que la certeza jurídica es también primordial, porque es evidente que la seguridad jurídica de los permisos es la base de la industria. Pero hoy no basta solo con esto, sino que además debe ser “validado” por terceros, es decir por las comunidades y autoridades.

“Es necesario agregar elementos de economía urbana a las decisiones urbanísticas, pensar en las ciudades y su potencial en el largo plazo. Otro aspecto está relacionado a actualizar planes reguladores desde una óptica de entorno y estándares necesarios para albergar a todos sus residentes; no solo desde la densidad. Se debe apuntar a que todas las comunidades puedan participar en etapas y de generación de los instrumentos de planificación”, sostuvo.

Nuevas formas de vivir

Ernesto Aramburú, director y gerente de Inversiones Araval, expresó que así como cambia la ciudad, cambia el retail y las ciudades tienen que adaptarse más rápido a las nuevas tecnologías y la computación porque es un socio natural de los desarrolladores inmobiliarios. “Tenemos que convivir con ellas y hoy día no se requieren muchos espacios para vivir, no son las viviendas en el fondo, porque en realidad todos los que son dormitorios, cocinas, salas, son comunes y van a estar compartidos.

Entonces los reglamentos de las ciudades tienen que flexibilizarse para permitir mayor densificación de la estructura, las ciudades no pueden crecer longitudinalmente como están agrandándose, tiene que haber más cercanía para la gente, hay que permitir que en esos espacios urbanos existan de todo, desde el comercio, restaurantes, diversión y entretenimiento y vamos a eso, en todo campo, señaló.

Mayor facilidad y menos burocracia

En la mayoría de los países pasa lo mismo, falta flexibilizar, agilizar los reglamentos y la permisología. “Hoy día los proyectos se retrasan casi dos años en sacar los permisos, subsanar observaciones y se necesita que sea más flexible la norma. Hay soluciones técnicas que podríamos darle si pudiéramos reducir las exigencias para las viviendas, por ejemplo, aumentar el número de viviendas al ritmo que van creciendo las ciudades.

Innovación y BIM

Juan Pablo Vásquez, gerente de la Unidad de Negocios de Edificaciones Cosapi, explicó en qué consiste la metodología del IPD. “Es la obtención integrada de los proyectos y se basa en involucrar al cliente, los diseñadores, el constructor, el supervisor, el gerente de proyecto, para que trabajen de manera coordinada, y con un objetivo en común para que el proyecto salga mejor en plazo, costo y calidad definida. Además hay que integrar los procesos de diseño, de construcción, y todo lo relacionado a la parte eléctrica, sanitaria, mecánica, estructura y arquitectura”.

Asimismo destacó la Gestión BIM porque permite visualizar el proyecto en tres dimensiones. “No solo es una herramienta de diseño y de interacción, es también útil para la comunicación con el cliente y los diferentes gestores, todos visualizan en tres dimensiones y puedes usar visores de realidad virtual para ver el edificio cómo va quedar. Entonces te anticipas a la etapa de construcción para ver las interferencias, y es importante que el propietario apruebe y esté de acuerdo y vea que se está haciendo lo que él quería.

En su opinión el negocio inmobiliario tiene que seguir liderando los cambios en la ciudad, porque se refleja en el movimiento social, la gente está viviendo donde hay desarrollo inmobiliario; los flujos de habitantes se muevan y la ciudad tiene que adaptarse a esos cambios proveyendo los servicios que la gente necesita. “Es importante la velocidad en la cual se hacen los proyectos inmobiliarios y la infraestructura urbana para que estos sean rápidos, económicos, eficientes y con la calidad esperada.

¿Hay ciudades invisibles?

Para la directora de ArchDaily México, Vanessa Vielma, hay ciudades invisibles. “Yo creo que las ciudades invisibles existen en todas partes del mundo y son precisamente las que están alejadas de calidad de vida digna, son todas aquellas que no tienen infraestructura, aquellas que son justamente autoconstrucción, que no tienen acceso a educación, a transporte público, donde alguien puede recorrer hasta dos horas para llegar a su trabajo, todas esas ciudades no reguladas son las ciudades invisibles, nadie les pone atención.

La informalidad que se observa, viene a ser parte de lo invisible, es decir todos los asentamientos irregulares informales son justo los que forman parte de esas ciudades invisibles que hay en todas las ciudades del mundo.

El analista de Proyectos BIM y Negocios, Leonardo Rischmoller, al ser consultado sobre la situación actual del sector inmobiliario, indicó que cada país atraviesa por una realidad diferente. “En Perú venimos saliendo de una etapa crítica y estamos comenzando una etapa que le llamamos “las vacas gordas nuevamente”, lo cual, va permitir aplicar una serie de innovaciones y mejoras en pro de alcanzar los objetivos que perseguimos”.

Refiriéndose a la informalidad considera que es como un cáncer de los países, sin embargo, nunca hay que perder la esperanza que con ingenio y creatividad se aborde este problema y se busque soluciones urgentes. “Este encuentro internacional permite congregar a personas que en forma colaborativa e integrada analicen esta problemática y surjan propuestas para aplicarlas”, enfatizó.

Cómo salir de las ciudades invisibles

El presidente de la Comisión de Asuntos Internacionales de la Cámara Chilena de la Construcción, Ignacio Troncoso, afirma que para salir de las ciudades invisibles, es una tarea de todos. “Es una responsabilidad compartida, tenemos que trabajar los empresarios, pero también los políticos y las autoridades, tienen que generar el ambiente para que eso pueda ocurrir, y los ciudadanos tenemos que empoderarnos y exigirle al político que elegimos, al empresario que está al lado, que hagan su rol”.

En la clausura destacó que cada vez hay más participación de nuevos países y exposiciones magistrales del más alto nivel. Nos encontramos, dialogamos y recibimos mucha información, reflexiones y propuestas, que nos llevamos a cada una de las ciudades, donde debemos preocuparnos por los sectores que no se están beneficiando con nuestro trabajo”, aseveró.

A su vez Humberto Martínez, presidente de la Cámara Peruana de la Construcción, dijo que la transparencia y cooperación en el gremio son caminos que quieren seguir en Perú.

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